Nieuwbouw

Kosten die je niet hebt bij een nieuwbouwwoning

Een nieuwbouwhuis koop je ‘vrij op naam’. Je betaalt geen ‘kosten koper’. Dat zijn kosten die je moet maken om eigenaar te worden van een woning, zoals:

• overdrachtskosten;
• notariskosten voor de leveringsakte;
• notariskosten voor de inschrijving als eigenaar in het kadaster.

(Gemiddeld zijn deze kosten 2 á 3% van de aankoopprijs van de woning)

Kosten die je wel hebt bij een nieuwbouwwoning

• meerwerk;
• bouwrente;
• renteverlies tijdens de bouw;
• advieskosten voor je hypotheek;
• notariskosten voor de hypotheekakte.

Marktwaarde nieuwbouw

Naast je inkomen en je financiële verplichtingen bepaalt de marktwaarde van de woning hoeveel je maximaal mag lenen. In 2018 mag je niet meer lenen dan 100% van de waarde van de woning. Maar wat is de marktwaarde van nieuwbouw? Deze definitie wisselt per geldverstrekker, maar in principe wordt de waarde opgebouwd door het volgende:

• koop-/aanneemsom (inclusief grond)
• meerwerk
• renteverlies tijdens de bouw (vaak maximaal 4% van de koop-/aanneemsom plus meerwerk)

Koop-/aannemings- overeenkomst

Als je nieuwbouw koopt, onderteken je vaak een gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst. Dit is nodig omdat je een stuk grond koopt en daarnaast de aannemer opdracht geeft om op dat stuk grond een huis te bouwen. In de aannemingsovereenkomst staat wat de aannemer gaat bouwen en wanneer hij dat moet opleveren.

Meerwerk

Meerwerk is alles wat je extra wilt laten uitvoeren ten opzichte van het standaard bouwplan, zoals het plaatsen van een badkamer of keuken. Maar ook vloeren, stucwerk of andere afwerking in de woning.
Let wel op: sommige geldverstrekkers eisen een taxatierapport als het meerwerk meer dan 20% á 25% van de koop-/aanneemsom bedraagt. Vaak kun je daardoor niet al het meerwerk meefinancieren in de hypotheek. De getaxeerde waarde is dan lager dan de totale investering. Hierdoor moet je meer spaargeld inleggen.

Bouwrente

Koop je een nieuwbouwwoning, dan krijg je te maken met bouwrente. Dit is de rente die je betaalt over de kosten van het bouwproject, bijvoorbeeld over de aankoop van de grond en de bouwmaterialen. Totdat je de woning koopt, schiet de aannemer deze kosten voor. Over dit voorgeschoten bedrag moet je bouwrente betalen, omdat de aannemer dit bedrag een tijd niet voor andere zaken heeft kunnen gebruiken.

Stel dat je een woning in aanbouw koopt op 1 juli 2018. De bouw van deze woning begon op 1 april 2018, dus een deel van de bouw is al voltooid. Op 1 september 2018 teken je de hypotheekakte en is je hypotheek dus rond. De uiteindelijke oplevering zal op 1 maart 2019 plaatsvinden. Je krijgt dan te maken met drie vormen van bouwrente:

1. De bouwrente over de periode voor aankoop, dus van 1 april tot 1 juli 2018. In deze periode heeft de aannemer al de nodige kosten gemaakt aan personeel, materiaal en de aankoop van de grond. Deze kosten plus de rente hierover worden in de aankoopprijs van de woning verwerkt.
2. De bouwrente na aankoop en voor het afsluiten van de hypotheek, dus van 1 juli tot 1 september. In deze maanden heb je een voorlopig koopcontract, maar kun je de bouw nog niet financieren uit een hypotheek. De aannemer werkt gewoon door en hij blijft dus kosten maken. Ook hierover rekent hij rente, totdat de rekeningen zijn terugbetaald.
3. Rente tijdens de bouw, van 1 september tot 1 maart. Je hebt een hypotheek afgesloten met een bouwdepot waaruit de kosten worden betaald, dus de aannemer hoeft niets meer voor te schieten. In plaats van aan de aannemer betaal je nu rente aan de hypotheekverstrekker.

Bouwdepot

Het is gebruikelijk een nieuwbouwwoning in termijnen te betalen. Na het tekenen bij de notaris start je hypotheek en zal de geldverstrekker een bouwdepot opmaken. Vanuit dit depot worden de rekeningen voor de aannemer of andere leveranciers betaalt. Over het geld in het bouwdepot ontvang je rente, omdat het een soort spaarpotje is. Tegelijk betaal je hypotheekrente aan de geldverstrekker.

Dubbele maandlasten

Omdat je nog niet in de nieuwe woning kunt wonen heb je altijd te maken met dubbele woonlasten. Je betaalt immers je huidige maandlasten plus de nieuwe hypotheeklasten. Bij aanvang van de bouw zijn de hypotheeklasten wat lager, doordat er nog veel geld in het bouwdepot zit (je ontvangt nog veel rentevergoeding). Het geld in het bouwdepot wordt steeds minder naarmate de bouw vordert. Daardoor stijgen de hypotheeklasten. Het is erg belangrijk om je goed te laten adviseren door een financieel adviseur.

Laat je goed door ons informeren.